[성남시 분당구 정자동] 집값 상승 전망 - 향후 개발 호재 및 개인적인 생각

이번 포스팅은 제가 '경기도 성남시 분당구 정자동'에서 약 3년간(2017.03월 ~ 2020.06월) 실제 거주하면서 느꼈던 점과 지금이라도 정자동에 집을 사야 할지 고민하는 분들을 위해 글을 써보고자 합니다. 

정자동(도로명: 불정로)은 신도시 인구 증가에 따른 행정구역 개펀으로 1995년 내정동이었던 구역이 정자동으로 이름이 개편되었습니다. 아래 지도와 같이 탄천 서쪽(정자 1동)에는 주상복합 아파트와 상업지구가 있고, 동쪽(정자 2~3동)에는 아파트 단지와 원룸촌이 자리 잡고 있습니다. 탄천을 기준으로 분당 내에서도 빈부격차가 심한 편이라고 느껴질 정도로 살고 있는 사람들의 수준과 환경이 많이 다르다는 느낌을 받았습니다.

정자동의 장점

개인적으로 정자동에 살면서 단점보다 장점이 훨씬 많다고 느꼈었는데 하나씩 나열해 보겠습니다.

첫번째, 정자동의 장점은 일단 '교통'이 매우 좋은 편이라고 생각합니다. 강남역까지 바로 직행하는 신분당선과 성남시에서 서울 왕십리까지 이어지는 분당선, 그리고 용인, 오산, 수원, 수지 등에서 서울로 올라가는 빨간색 광역버스까지 교통 인프라가 매우 좋다고 할 수 있습니다. 특히 서현/판교에 비해 서울로 갈 때 출근시간에도 광역버스를 타고 앉아서 갈 수 있는 게 큰 이점이었습니다. 

두 번째, 1기 신도시이자 계획도시답게 도로와 아파트가 매우 반듯하게 잘 지어져 있습니다. 빈 땅에 마구잡이로 짓는 서울이나 타 지역과 다르게 굉장히 잘 정비되어 있다는 생각이 들었습니다.

세 번째, 거주지역과 유흥시설이 탄천을 사이로 잘 분리가 되어 있습니다. 물론 정자역 주변에 있는 2000년대 이후로 새로 생긴 오피스텔들과 신규 아파트들은 예외이지만 1기 신도시 건설 시에 지어진 주거시설들은 탄천을 사이로 딱 분리가 되어 있기 때문에 우리 집 주변이 시끌시끌한 유흥시설이 많은 게 질색인 사람에겐 매력일 수 있습니다.

네 번째, 의료시설(치과, 이비인후과, 내과, 정형외과, 피부과 등)이 정~말 많습니다. 분당 서울대병원이 가깝게 있는 영향도 있겠지만 정자동에는 의료업계에 종사하시는 분이 정말 많은 살고 계신 걸로 알고 있습니다. 용인 쪽에만 내려가도 병원이 많이 없어서 예약 잡기가 힘든데 정자동은 곳곳에 병원이 많아서 아파도 큰 걱정 없이 살았던 것 같습니다. 향후 헬스케어 특화 도시로 키울 가능성이 매우 높은 동네라고 생각합니다.

 

다섯 번째, 초등학교를 품은 초품아 아파트가 굉장히 많고, 중학교는 특히 굉장히 중요하다고 할 수 있는데 수내중학교, 내정중학교라는 좋은 학군에 배정받을 수 있는 이점이 있습니다. 고등학교는 시험 또는 선택해서 가기 때문에 예외로 두겠습니다.

여섯 번째, 대기업과 공공기관이 있어 직장인 인구 유입이 계속해서 있습니다. KT, 네이버, SK C&C, SK 하이닉스, 아름방송, 금융결제원, 한국 도로공사(서울 TG), 국립 국제교육원 등이 있으며 2020년에 두산그룹도 들어설 예정입니다. 네이버도 현재 제2 사옥을 짓고 있습니다. 집값 상승에 가장 중요한 요인이 인구 증가/유입인데 이 점에서 정자동은 매우 큰 메리트라고 할 수 있다.

일곱번째, 위에서 교통을 언급하기도 했지만 특히나 신분당선은 집값 불패라고 생각합니다. 향후 신분당선이 강남역에서 신사역까지, 그리고 더 나아가 용산역까지도 이어질 예정이라고 하오니 향후 집값이 들썩일 여지는 더 남아있다고 보입니다.

여덟 번째, 용인시부터 서울까지 이어지는 광역버스 노선이 정~말 많습니다. 웬만한 버스는 다 정자동을 지나간다고 보시면 됩니다. 그리고 정자역만 지나간다면 얘기가 다르겠지만 정든 마을을 가로질러 동네 안쪽으로도 광역버스가 다닌다는 점은 거주 아파트 단지의 사람들을 배려한 것 같습니다. 9000, 9401, 9404, 9408, 8110, 8109, 8100, 7007, 3500, 1303번 등 정말 많은 광역버스 노선이 있습니다.

정자동의 단점

일단 1기 신도시 조성시 지어진 아파트들은 대부분 25 년 이상된 구형 아파트입니다. 아직까지도 녹물이 나오거나 외벽에 금이 가는 집이 많은 것으로 알고 있습니다. 만약 정자동 집 매매가 투자 목적이라면 세입자를 구해서 전세를 주고 본인은 다른 동네의 신축 아파트 전세를 가도 좋지만 직접 거주하게 된다면 오래된 아파트를 리모델링을 해야 할지 고민이 될 것입니다. 그리고 주차 공간도 많지 않아 주차난 스트레스를 받을 수 있습니다.

두 번째로는 정자동 카페거리가 유명하긴 하지만  (개인적인 생각으로) 물가나 상권이 그렇게 좋은 느낌을 받진 않았습니다. 물가도 비싸고 상권 자체가 막 활발한 편은 아닙니다. 판교 쪽 백현동 카페거리도 마찬가지입니다. 오히려 카페거리는 분당보다도 용인 보정동에 있는 죽전 카페거리가 더 상권이 활발하고 분위기도 잘 조성되어 있다고 생각합니다. 

분당 정자동은 현재 여당(민주당)의 지역입니다. 예전 이재명 시장때도 그렇고 현재 성남시장인 은수미 시장도 그렇고 민주당 지역구 이기 때문에 현재 정부 정책에 눈치를 많이 볼 수밖에 없습니다. 그렇기 때문에 2017~18년까지만 해도 활발하게 논의되었던 느티마을, 한솔마을 5단지 재건축이 현재는 전국 집값 폭등으로 인해 다시 얘기가 쏙 들어간 것 같습니다. 지금 분당까지 재개발을 추진했다가는 집값이 걷잡을 수 없이 커지기 때문입니다. 앞으로 대한민국 여당을 민주당이 계속 집권하게 된다면 재개발/재건축은 아직 먼 얘기가 될 수 있다는 점 명심하셔야 할 듯합니다.

 

향후 개발호재

"정자동에 카이스트 대학이?"

분당 서울대병원 옆 녹색 산 지대에 카이스트(KAIST) 대학이 들어올 가능성이 매우 높습니다. 물론 그린벨트 해제 및 산 정비, 건물 공사 등 시간이 매우 많이 걸리는 얘기이지만 향후 인구유입과 학군 측면에서 큰 호재라고 볼 수 있습니다.

2019-07-03 KAIST에 100억대 분당 땅 33만㎡ 기부 "한국 성장 이끌기를"

https://www.yna.co.kr/view/AKR20190703091700063

KAIST에 100억대 분당 땅 33만㎡ 기부 "한국 성장 이끌기를" | 연합뉴스

KAIST와 인연이 깊은 아이팩 회장 부부가 분당구 일대 33m 제곱 규모의 토지를 오직 카이스트에만 기증하기로 한 소식입니다. 이 부지는 현재 보전녹지지역이라서 당장 개발할 수 있는 상황은 아니지만 향후 학교 부지를 위해 허가될 가능성이 높다고 봅니다. 카이스트 신성철 총장은 "기부자의 뜻을 존중해 가치 있게 활용할 것"이라며 "교육·연구·기술사업화가 융합된 3중 나선형 기업가 정신 대학 캠퍼스를 조성해 4차 산업혁명 시대 대한민국 희망의 전진기지로 만들어 가겠다"라고 말했습니다.

 

"트램 도입"

트램(Tran)이란 도로 위에 만든 철길을 따라 주행하는 노면전차입니다. 전 세계적으로는 트램 전철이 운행 중이며 특히 유럽이나 홍콩에서는 흔한 교통수단으로 사용되고 있습니다. 이 트램이 분당 정자동에 도입되며 아래와 같이 성남 2호 노선은 예비타당성 조사가 확정되었습니다. 트램의 장점으로는 버스 대비 수송량이 크고 유지보수비가 적으며 빠릅니다. 또한 중전철에 비해 트램 건설 비용이 훨씬 저렴하며 미관이 좋고 지역개발에 유리합니다.

마치며

개인적인 생각으로는 이번 정부 정책의 변화가 생긴다면 강남과 판교에 이은 정자동에도 또 한 번 집값 상승이 일어날 가능성이 크다고 봅니다. 그 이유는 크게 3가지입니다. 첫 번째는 구형 아파트 재건축에 대한 기대감이며(최소 10년 이상은 걸릴 테지만..), 두 번째는 기업/공공기관과 카이스트 대학교가 들어오면서 인구유입의 증가 때문이고, 세 번째는 특목고 폐지로 인해 강남에 이은 최고의 교육 학군이라고 생각하기 때문입니다. 이미 2017~2019년 전국적인 집값 상승 시기에 정자동은 평균 2억 이상 가격이 올랐지만 향후 집값 하락 시기가 온다고 하더라도 방어가 될 것이라고 생각하고 재건축이 시작되는 후부터는 가치가 매우 높아질 것이라고 생각합니다. 이렇게 저의 개인적인 생각을 적어보았는데 판단은 본인이 직접 하시기 바랍니다. :) 감사합니다.